Carlos Perez Marin

Comme nous l'avons montré au début, les particularités du secteur avait besoin d’une étude détaillée du point de vue de l'architecture et non de l'urbanisme, pour cela il était nécessaire de faire des avant-projets des différents types de logements qui étaient proposés, bien qu'ils soient pas l'objet de la commande, afin d'éviter la délimitation de parcelles dans lesquelles il serait plus tard impossible de matérialiser la surface constructible, le nombre de logements et / ou les places de parking attribuées. Il y a plusieurs éléments qui se répètent dans chaque proposition: 

1 exploitation de la topographie pour établir une séparation spatiale entre l'espace privé et l'espace public au moyen de plates-formes (ce qui résout les difficultés de vendre les logements du rez-de-chaussée alignées avec les rues en raison du manque d'intimité)

2 intégration visuelle du paysage dans les parcelles

3 renforcement de l'identité à travers les espaces de granit préexistants et les nouveaux crées avec l’intervention

4 aménagement des bâtiments à prédominance sud et logements à ventilation croisée, pour réduire la consommation d'énergie

5 espaces verts et / ou piétons autour des parcelles mais en gardant au moins un accès routier pour les garages, en supprimant les nuisances sonores générées par les véhicules

Si les propositions de certaines parcelles peuvent sembler radicales, en termes de génération de fronts de carrière, la vérité est que ce type de topographie conduira toujours à l'apparition de nombreux murs de soutènement ou bien des constructions pour former des plates-formes, tel que l’on peut trouver dans les quartiers de Colmenar Viejo

Dans la plupart des cas, le besoin d'avoir une surface horizontale utilisable est résolu par des murs; en béton armé; en pierre; en terre armée. Plus la surface est petite, plus il est facile de s'adapter au terrain et donc la vision de ces murs sur les limites (que ce soit sur les façades ou dans les murs mitoyens) aura moins de présence visuelle.

Dans d'autres cas, avec des parcelles plus grandes, la création d'une plate-forme pour les espaces publics des lotissements est résolue avec le parking, mais cette solution génère, visuellement, un étage de plus dans le bâtiment.

Si l’on veut éviter des dénivelés dans les façades, des murs de soutènement apparaîtront à l'intérieur des parcelles, créant de nombreux problèmes de circulation et générant, à la place des espaces verts, des espaces où le bâti a trop de présence.

Parfois, c'est le granit du terrain lui-même qui génère les façades des parcelles, tant pour les espaces verts que pour les logements.

Ci-dessous, nous expliquerons les principales caractéristiques des parcelles les plus singulières et dont des avant-projets ont été réalisés pour confirmer leur viabilité.

parcelle 1.03

Afin de créer des bâtiments qui s'adaptent à l'échelle de la ville, et du secteur, la parcelle 1.03 combine des maisons collectives et unifamiliales, tout en partageant le garage. Dans ce cas, la plate-forme est obtenue à partir des constructions elles-mêmes et des remblais (issus de nos fouilles). Les maisons unifamiliales n'ont pas le caractère de maisons jumelées, mais plutôt celui des maisons typiques des vieux centres-villes denses, où l'élément principal est le patio, intégré dans une plate-forme unique. Compte tenu des vues de la parcelle au sud (Madrid), la relation des volumes entre les logements collectifs et individuels a été étudiée, ainsi que la relation avec la parcelle attenante au nord, destinée aux équipements, d'où la volumétrie de deux bâtiments au lieu de construire un seule qui puisse devenir une barrière visuelle.

Après avoir effectué certaines consultations, les propriétaires ont finalement décidé d'attribuer la parcelle aux SERVICES, en utilisant une partie des 10 % de la surface constructible que le PLU autorise pour certains usages compatibles.

parcelles 1.05,1.06,1.11 y 1.12

C'est la zone la plus élevée du secteur (photo 01) et à la complexité du matériau il faut ajouter une topographie avec des pentes différentes dans chacune des rues, ce qui rendrait difficile la construction de maisons s'ils voulaient s'adapter aux pentes.

Sur ces photos, vous pouvez également voir l'importance du paysage et les vues que l’on aura depuis les parcelles, à la fois sur les montagnes et sur la ville de Madrid, sans oublier les espaces verts du secteur. On pourrait dire que le paysage a été un facteur déterminant dans le choix de la position et du volume des bâtiments.

L'évolution des logements proposées est parallèle à la compréhension de l'échelle et de la relation entre les espaces générés et le paysage. Au début la proposition avait des grands îlots fermés, plus tard ils étaient des immeubles isolés et finalement ils ont adopté une typologie d’îlot semi-ouverte. Le îlot fermé avec des cours intérieures a été négligé en limitant les vues des maisons orientées au nord et à l'est. En ne fermant pas la construction, l'intégration visuelle des jardins privés dans le système d'espaces verts publics est favorisée.

La complexité de la topographie est mise en évidence dans les sections et l'idée de plate-forme a été utile pour ne pas dépendre des 4 pentes (différentes) qui entourent chaque parcelle, en développant ainsi le programme dans un seul plan horizontal, sans avoir besoin de subdiviser les bâtiments pour les adapter au niveau des rues. Ces plates-formes ont également permis aux habitations du rez-de-chaussée de disposer d'un espace jardin, sans problèmes d'intimité, devenant pratiquement des attiques, avec l'augmentation conséquente de son valeur et de la qualité des logements.

La composition volumétrique, alternant deux et trois hauteurs (avec ou sans attique), implique l'apparition des terrasses à différents niveaux et donc utilisables par des habitations qui ne seront pas forcément au niveau des attiques.

Pour nous, c'était une priorité de continuer à maintenir l'identité du secteur, en montrant les fronts de granit résultants des excavations et en créant des nouveaux spaces (publics et privés) issues de l’aménagement du secteur et la construction des immeubles.

Un aperçu de l’ensemble avec les différents espaces verts communs et privés sur chaque parcelle.

parcelle 1.14

Dès le début, on pensait que cette parcelle allait avoir une faible densité de maisons, en raison de la topographie abrupte, préservant d’ailleurs les vues depuis la rue (photo 01) et depuis les logements situées à l'est, envers les montagnes, de sorte que l’importance de l’intervention ne reside pas sur architecture, entendue comme des volumes bâties, mais plutôt sur l'espace conformé entre les bâtiments et le paysage.

Pendant les travaux nous avons dû augmenter considérablement la densité des logements dans cette parcelle pour épuiser la surface constructible asignée au secteur, avec deux bâtiments dont la volumétrie était un peu particulière et qui étaient l'évolution d'un projet de logements sociaux que nous avions construit dans le calle Argentina de Ceuta.

Cependant, après le changement de la section de la route principale, les deux parcelles ont été unifiées, en diminuant la surface, ce qui nous a obligé à déplacer des logements vers d’autres zones du secteur.

En conservant les mêmes prémisses initiales, c'est-à-dire en ne créant pas une façade continue à côté de la rue, 6 bâtiments sont proposés avec des dimensions et des dispositions afin que les logements puissent avoir une double ventilation et une orientation (nord-sud). C'est ainsi que nous nous assurons que toutes les logements auront des vues et qu'ils pourront profiter du soleil en hiver et s'en protéger en été.

Nous aurions préféré ne pas avoir à construire plus sur ce terrain, mais encore une fois, la nécessité d'épuiser la constructibilité nous a conduit à introduire 10 maisons unifamiliales semi-détachées, qui peuvent avoir un ou deux étages. Ces maisons seront à côté du ruisseau et vont permettre de préserver le caractère naturel du cours d'eau, au lieu d'avoir des bâtiments de trois étages à côté de lui.

Contrairement à ce que pourraient supposer les plans, le fait d'avoir le début de la route structurante à un niveau supérieur sera utile pour que ces maisons soient isolées du bruit de la circulation, en plus, bien qu'elles soient à un niveau inférieur, elles continueront à avoir des vues sur le ruisseau et même sur Madrid comme on le voit sur cette photo à 360°.

parcelle 2.01

Bien que son emplacement donne l'impression que cette parcelle est enfermée, ses logements pourront profiter d'une des meilleures vues du secteur, se trouvant sur une petite colline à l'un des niveaux les plus élevés du secteur (+900 m). La singularité de sa topographie, ainsi que la présence du granit, ont été fondamentales pour proposer que l'intervention modifie le moins possible le terrain, ce qui se traduit par une faible densité de logements, répartis en trois bâtiments qui seront subtilement appuyés sur le granit et sur le garage (à mode de plate-forme) qui sera exécuté aussi en surface puisque la proximité des maisons unifamiliales existantes (moins de 100 m) empêche l'utilisation d'explosifs et toute modification de la topographie devrait être faite avec des moyens mécaniques, ce qui rendrait la promotion extrêmement coûteuse.

Il a été décidé qu'au lieu de construire un bâtiment, il devrait y en avoir, au moins, trois, garantissant une certaine perméabilité visuelle avec les maisons contiguës. Avec les dimensions proposées pour les bâtiments, il sera possible de construire deux logements par étage et chacun aura trois façades avec des orientations différentes, augmentant leur qualité.

parcelle 2.04

Pour préserver au maximum les carrières de cette zone, les propriétaires ont convenu d'y implanter des maisons individuelles. Il est vrai que les carrières auraient pu être utilisées pour des espaces verts, mais l'existence du ruisseau et la nécessité de créer un réseau d'espaces verts ont rendu impossible l'augmentation des surfaces utilisées pour les parcs et jardins (selon le PLU, on devrait avoir 66 mille mètres carrés et dans le projet, il y en a 113 mille).

Les maisons peuvent être organisées en lotissement, partageant l'entrée et le contrôle et elles pourraient même avoir un parking communautaire (construit sur le terrain existant et utilisant des remblais de matériaux de la zone 1 pour remplir les espaces entre les parkings et les fronts de carrière); Elles auraient comme patios les espaces existants déjà fouillés et / ou les nouveaux générés pour la construction (en plus des jardins communautaires), donnant à chaque maison sa propre singularité. En fonction des possibilités de chaque parcelle, et de chaque avant-projet, des réglementations d’urbanisme ont été édictés pour assurer l’identité des futurs bâtiments, évitant les projets standards, le secteur n'étant pas un lieu standard. Ainsi, une seule hauteur au-dessus du niveau des fronts de carrière sera autorisée pour diverses raisons.

Sur les photographies à 360°, on peut voir la différence d'espaces en fonction de la position dans laquelle on se trouve. Du point le plus élevé (photo n° 1), on peut voir tout le secteur et même les montagnes voisines, bien que l'espace créé par l'ancienne carrière passe complètement inaperçu.

Du bas (photo nº2), l'espace est presque entièrement limité par les “façades” en granit, formant un espace sculptural unique et également privé, car il ne peut pas avoir d'accès visuel depuis les rues adjacentes. Un traitement correct de cette carrière dans le projet de construction, pourrait accentuer ce caractère singulier: vivre dans une carrière.

En revanche, une faible densité de bâtiments et une seule hauteur (à partir du niveau supérieur des carrières) permettront aux espaces verts privés (supérieurs) et publics d'être perçus depuis la route comme une seule entité, augmentant la qualité des espaces publics et en gardant les vues actuelles sur les montagnes au lieu de créer des rues urbaines entourées des bâtiments.

parcelle 2.5

Les logements de la parcelle 2.05 étaient un défi; comment construire des maisons jumelées sans générer l'image typique de ce type de logement. L'un des facteurs déterminants était de créer un volume homogène au lieu de multiples (un pour chaque maison), mais cette tâche est compliquée à cause de la topographie. Il était clair que nous ne pouvions pas considérer la côte zéro des logements coïncident avec la côte de la voirie, puisque les façades des maisons sur le ruisseau pourraient attendre, visuellement, 4 étages. Face à ces difficultés, nous avons décidé de ne pas surpasser le niveau de la voirie avec les maisons, ses toitures constitueront l’accès piéton, tandis que le garage sera communautaire (avec une entrée pour chaque îlot) et sera exécuté sur le terrain existant, sans qu'il soit nécessaire de faire de grandes fouilles, grâce à avoir étudié et pris en compte l'élévation de la rue par rapport au terrain actuel (la route sera exécutée aussi avec des remblais à la hauteur de cette parcelle).

Cette décision donnera lieu à des maisons de seulement deux étages sur le ruisseau et en plus, elle permettra aux habitants de la parcelle 2.04 d’avoir des vues sur le parc.

Grâce aux dimensions généreuses de la parcelle, les maisons pourront abriter des patios intérieurs qui facilitent les connexions entre les niveaux, sans avoir à utiliser d'escaliers, augmentant les dimensions des maisons mais sans dépasser la surface constructible assignée.

Bien que les maisons aient été étudiées comme si elles étaient complètement isolées, il a finalement été décidé de les grouper afin d'optimiser les ressources et d’avoir un seul garage. On s'attend à ce que le coût d'exécution soit encore plus bas que d'habitude car une construction utilisant des murs en béton cyclopéen est proposée, en tirant parti des matériaux issus des fouilles et en se dispensant de renforts ou de structures à base de piliers et de poutres en béton armé.

parcelles 3.02 y 3.03

Situés au point le plus bas de tout le secteur et sans vue, au-delà du champ d'action (photo n ° 1), il a fallu penser à d'autres types d'habitations pour les rendre attractifs. Son emplacement à côté du ruisseau (c'est à dire du futur parc) et le fait qu'il n'y a pas de routes visibles autour (sauf celle qui donne accès aux parcelles) a été mis à profit, de sorte que l’on aura la sensation de vivre dans un espace vert. De plus, forcer qu'il y ait au moins trois blocs, au lieu d'un, permettra, d'une part, que chacun des logements projetés ait au moins trois façades et, d'autre part, qu'ils ne représentent pas une barrière visuelle entre les parcelles qui se trouvent de part et d'autre du ruisseau, valorisant l'aspect paysager de l'intervention où les espaces verts devraient prédominer sur les espaces bâtis.

En continuant avec la stratégie générale d’utilisation de plates-formes pour obtenir des espaces communs au même niveau, les logements du rez-de-chaussée auront leur propre espace vert au-dessus du la route et du ruisseau, évitant ainsi les problèmes d'inondations possibles (malgré l'adaptation des limites au domaine public hydraulique).

Pour éviter les excavations des garages, ils ont été situés pratiquement au même niveau que le terrain naturel et la route d'accès (avec la suppression des rampes et l’optimisation de l'espace correspondant). En ayant peu de voisins, les parkings peuvent bénéficier d'un autre type de traitement, avec des patios paysagers et des façades ouvertes sur des espaces verts privés.

parcelles 3.4 a 3.11

Si l'on s'en tient au plan d'aménagement et aux photographies du lieu, on pourrait penser que la topographie n'est pas aussi complexe que dans les zones 1 et 2, mais si au lieu d'observer cette zone de loin on la traverse, on se rend compte que les variations de hauteur sont beaucoup plus importantes qu'elles n'y paraissent.

La complexité de la topographie n'est pas assumée avec une simple visite, même pas avec une étude détaillée du relevé topographique, il faut vraiment entamer un lent processus de réflexion à différents niveaux (croquis, plans, photographies, visites...) pour pouvoir y intervenir.

A tout moment, les propriétaires étaient conscients que le modèle de maisons jumelées avec des espaces verts minimaux serait épuisé une fois les travaux terminés, ils ont donc demandé des lotissements avec des espaces verts collectifs qui pourraient vraiment être considérés comme des jardins. Cette largeur de parcelles a permis une plus grande flexibilité dans l'agencement des maisons, qui dans la plupart des cas auront des façades au nord et au sud pour une meilleure utilisation du soleil.

Les niveaux de chacune des plates-formes ont été étudiés afin que les maisons puissent avoir des vues, dans certains cas, sur les bâtiments des parcelles attenantes. Les fuites visuelles que pourraient produire les rues en pente vers la zone deux du secteur ont également été prises en compte, ainsi que la vision qui en sera eue vers l'ensemble de logements.

En analysant les coupes transversales et longitudinales, l'irrégularité du terrain à double pente (également variable) sera appréciée, surtout si l'espace doit être ordonné avec une certaine rationalité, pour ces raisons les maisons ne peuvent pas être comprises sans les coupes longitudinales et transversales.

Encore une fois, l'utilisation des plates-formes comme outils pour atteindre l'urbanité requise, tant dans les espaces publics que privés, nous permet d'optimiser les chaussées, en allouant le reste aux zones piétonnes. Les accès pour les voitures et les personnes seront unifiés à un moment donné (ce qui facilitera leur contrôle), étant les garages communautaires, bien que chaque maison puisse avoir ses véhicules dans la même verticale et puisse être fermée pour obtenir encore plus d’intimité. L'entrée de la parcelle se fera directement dans les jardins communs d'où vous pourrez accéder ultérieurement à chaque maison. Les dimensions de ces espaces communs permettent des connexions verticales (avec des hauteurs ne dépassant pas 1,5 m) à travers des rampes, évitant des images telles que celles des promotions récemment exécutées à La Estación et montrées en haut.

parcelles 3.14 a 3.20

Bien qu'au départ le PLU et le système de Réseau Public de 2006 avait localisé des maisons unifamiliales dans ces parcelles, nous avons décidé de les transformer en maisons collectives, mais selon une série de critères.

Jusqu'à ce que le nouveau PLU soit rédigé, le terrain entre la piste de bétail et la voie ferrée continuera à avoir un usage rural, de sorte que les nouveaux logements de notre secteur configureront la façade que la ville donnera à la campagne. Pour cette raison, les bâtiments ne pourraient pas bénéficier du même traitement que s’ils étaient à l'intérieur de la zone urbaine. Combien de temps l'extension de Colmenar Viejo à l'ouest peut-elle prendre pour être exécutée? Compte tenu du fait qu'il peut aussi se développer vers le sud pour rejoindre Tres Cantos (ce qui serait le plus logique), on parlerait au moins 20 ou 30 ans. Dans tous les cas, la piste de bétail existera toujours, alors quelle que soit l'évolution de la ville en termes de développement urbain, nous pensons que le traitement «façade rurale» est le plus approprié.

Or, si des habitations collectives sont placées en bordure ouest du secteur, il est nécessaire que les blocs soient placés perpendiculairement à la piste de bétail, en les séparant suffisamment pour que le rapport entre espace paysager et espace bâti soit plus grand, ce qui ne arrive pas dans les promotions de La Estación (au sud de notre secteur). L'augmentation de la densité d'habitation dans cette partie du secteur nous a permis d'augmenter les espaces communs privés dans d'autres parcelles avec une plus grande complexité topographique et avec une plus grande présence de fronts de carrière à préserver.

Nous sommes peut-être dans la zone avec une orographie plus régulière, avec une seule pente (direction nord-sud) et avec pratiquement aucune modification due aux fouilles.

Ces logements étaient confrontés à un paradoxe; Si la distribution et l'organisation d'espaces publics devaient répondre à une transition de la ville à la campagne, dans le dernier tronçon (avant d'atteindre la route de bétail), les piétons allaient trouver une densité de bâtiments élevée. Cependant, l'impact pourrait être atténué si les routes étaient optimisées pour réduire la présence de la voiture, à la fois visuellement et acoustiquement.

Dès le début des travaux, il a été décidé de supprimer la route entre les parcelles et la voie de bétail, ainsi que les routes secondaires perpendiculaires à la route structurante, grâce à l'accès direct de celle-ci aux parcelles, de cette manière, les bâtiments étaient situés sur un plan, coïncidant avec le terrain actuel, délimité par la piste de bétail et la passerelle piétonne parallèle à la route structurante. Nous avions réussi à intégrer les maisons dans un espace (de nos jours) rural, sans la présence de voitures.

La relation entre les logements et la route principale restait à résoudre, étant donné qu'ils étaient situés sur des niveaux entre 6 et 8 mètres l'un de l'autre. Nous avons décidé d'être cohérent avec la proposition d'aménagement dans le sens de l'utilisation de fouilles mais avec des techniques minières, sachant que le prix des explosifs est de 3,89 € / m³ et 56,61 € / m³ si des moyens mécaniques sont utilisés. Compte tenu de cette différence, il était clair que s'il fallait creuser, il serait plus rentable de le faire à grande échelle, d'où l'idée de ne pas se limiter exclusivement au stationnement et d'incorporer des espaces communs dans les terrassements.

Outre les contraintes de conception et économiques, la compatibilité avec les règles générales d'urbanisme du PLU restait à résoudre, lequel ne fait aucune référence à la possibilité de construire des garages, des sous-sols ou des espaces communs à une hauteur inférieure de 6 mètres au niveau 0 du bâtiment. Compte tenu de l'incertitude, nous avons consulté les techniciens municipaux et ils ont répondu qu'il n'y avait pas de référence car personne ne penserait à creuser jusqu'à 6 mètres pour construire le garage, en réalité le PLU permet d'élever la côte du rez-de-chaussée 1,2 m sur le niveau de la rue pour éviter les coûts excessifs de fouilles en granit. Pour nous, le granit n'était pas le problème, au contraire, plus les modifications du terrain sont importantes, moins l'urbanisation coûtera plus tard, puisque nous pourrons utiliser notre propre matériel pour le remblayage des parcelles et de la plupart des routes.

À ce stade, nous devions résoudre la relation entre les routes structurantes, les garages, les espaces communs, les habitations et les zones piétonnes publiques.

Le retard dans les délais de rédaction du projet nous a permis d'analyser et de comparer les échelles des espaces (publics et privés) et des bâtiments proposés, avec d'autres déjà construits et qui ont été décisifs pour convaincre les propriétaires que les logements étaient non seulement économiquement rentables, mais qu’ils avaient également une valeur qui les distinguait des autres construits récemment dans la ville.

Dans la rue Hitzigallee à Berlin, nous trouvons un ensemble d’habitations de dimensions similaires à nos bâtiments à côté de la piste de bétail, avec des mesures de 44 x 11 x 13 m et une séparation de 16 m. Dans notre cas, nous aurons 50 x 14 x 13 m et entre les bâtiments, nous aurons 29 m, c'est-à-dire que les jardins entre les bâtiments seront deux fois plus larges.

Certains propriétaires ont trouvé étrange que les espaces communs puissent être à un niveau beaucoup plus bas que les allées piétonnes et que le rez-de-chaussée des logements. Des espaces similaires se retrouvent dans le Parc de la Villete à Paris et plus précisément dans le jardin de bambú, qui est à 8 mètres sous le niveau du parc et qui parvient à isoler complètement le visiteur, en plus d'être l'endroit le plus frais de tout le parc en été.

L'autre aspect qui a été discuté était la relation entre les parties communes et les habitations. Il est courant de trouver des bâtiments dont le rez-de-chaussée est ouvert et dans lesquels seuls les noyaux de communication et les piliers sont visibles, mais dans la plupart des cas la hauteur libre ne dépasse pas 3 mètres, générant des espaces désagréables. Mais si au lieu de piliers nous n'avions que deux noyaux de communication, des bâtiments d'une largeur maximale de 14 mètres et d'une hauteur libre jusqu'au jardin de 6 mètres, ces spaces n'auraient pas une telle caractérisation et seraient incluses dans le jardin communautaire qui occupe toute la parcelle (sauf la surface du garage). Encore une fois, nous pouvons trouver des situations similaires qui ont été utiles pour vérifier la pertinence de la proposition. Le musée du Quai Branly à Paris (de Jean Nouvel) est un projet où le bâtiment est secondaire, l'important est le jardín qui occupe toute la largeur de la parcelle, en le protégeant du bruit grâce à un écran acoustique (qui sert de panneau annonçant les activités) et qui passe sous le bâtiment. En fin de compte, l'architecte a créé un jardin qui contient un musée, comme dans notre cas, nous aurons des jardins avec des logements à l'intérieur, au lieu de logements avec des jardins.

Avec toutes ces contraintes; conformation de la façade de la ville vers la campagne; orientation et aménagement des bâtiments pour l'optimisation énergétique; séparation des routes piétonnes et routières; excavations minières par opposition ou fouilles d'aménagement; relation entre jardins et maisons... une proposition architecturale devait être matérialisée pour montrer sa viabilité.

Les plans confirment l'unification des accès en un seul point, la suppression des rampes puisque le garage est au même niveau que la route d'accès, la possibilité d'inclure différents terrains de sport et même une piscine couverte au dessus des parkings, mise en place de différents niveaux dans les espaces communs avec des traitements en fonction de la nécessité de s'exposer ou de se protéger du soleil (selon la saison de l'année), accès piéton direct (privé) aux allées publiques ...

Nous pensons que ce type de logement peut être considéré comme plus associé à la route de bétail et au milieu rural, qu'à la ville elle-même, qui était l'un des défis que nous nous sommes fixés, avoir le sentiment de vivre à la campagne, tout en restant dans une ville.