Carlos Perez Marin

Como pusimos de manifiesto al inicio, las peculiaridades del sector requerían un estudio detallado desde el punto de vista de la arquitectura y no del urbanismo, para ello fue necesario hacer anteproyectos de los distintos tipos de viviendas que se planteaban, aunque no fueran objeto del encargo, para evitar la delimitación de parcelas en las que después fuera imposible materializar la edificabilidad, el número de viviendas y/o las plazas de aparcamientos asignadas. Varios son los elementos que se repiten en cada propuesta: 

1 aprovechamiento de la topografía para establecer una separación espacial entre espacio privado y espacio público mediante plataformas (lo que soluciona las dificultades para vender las viviendas en planta baja alineadas con las calles por la falta de privacidad)

2 integración visual del paisaje en las parcelas

3 refuerzo de la identidad a través de los espacios de granito preexistentes y los nuevos generados por la intervención

4 disposición de los edificios con predominio de la orientación sur y viviendas con ventilación cruzada, para reducir el consumo energético

5 espacios verdes y/o peatonales alrededor de las parcelas pero manteniendo al menos un acceso rodado para los garajes, suprimiendo la contaminación acústica generada por los vehículos

A pesar de que las propuestas para algunas parcelas puedan parecer radicales, en cuanto a la generación de frentes de canteras, lo cierto es que este tipo de topografía siempre va a dar lugar a la aparición de numerosos muros de contención o de construcciones para conformar plataformas, tal y como se puede observar en diversas barriadas de Colmenar Viejo.

En la mayoría de casos, la necesidad de contar con una superficie horizontal que pueda ser utilizable, se resuelve mediante muros; de hormigón armado; de piedra; de tierra armada. Cuanto más pequeña es la superficie, más fácil es adaptarse al terreno y por tanto la visión de estos muros en los linderos (ya sean en fachadas o en medianeras) tendrán menos presencia visual.

En otros casos, con parcelas de mayores dimensiones, la creación de una plataforma para los espacios públicos de las viviendas se resuelve con el aparcamiento, pero esta solución genera, visualmente, una planta más en la edificación.

Si se quiere evitar que haya diferencia de alturas en las fachadas, entonces los muros de contención aparecerán en el interior de las parcelas, creando numerosos problemas de circulación y generando, en lugar de espacios verdes, espacios donde lo construido tiene demasiada presencia.

En ocasiones es el propio granito del terreno el que genera las fachadas de las parcelas, tanto para los espacios verdes como para las viviendas.

A continuación vamos a explicar las principales características de las parcelas más singulares y de las que se han hecho anteproyectos para confirmar su viabilidad.

parcela 1.03

Con el fin de crear edificios que se adapten a la escala de la ciudad, y del sector, la parcela 1.03 combina viviendas colectivas y unifamiliares, aunque compartiendo el garaje. En este caso, la plataforma se consigue a partir de las propias construcciones y de rellenos (salido de nuestras excavaciones). Las viviendas unifamiliares no tienen el carácter de los adosados, sino el de las viviendas propias de los cascos antiguos densos, donde el elemento principal es el patio, integrándose en una única plataforma. Dadas las vistas que hay desde la parcela hacia el sur (Madrid), se ha estudiado la relación de volúmenes entre las viviendas colectivas y las individuales, también la relación con la parcela colindante al norte, destinada a equipamientos, de ahí que surjan dos edificios con fachada “dentada”, en lugar de uno que se convierta en una barrera visual.

Tras realizar ciertas gestiones, los propietarios decidieron al final destinar la parcela para SERVICIOS, usando parte del 10 % de la edificabilidad que el PGOU permite para ciertos usos compatibles.

parcelas 1.05,1.06,1.11 y 1.12

Esta es la zona más alta del sector (foto 01) y a la complejidad del material, se une una topografía con pendientes diferentes en cada uno de los viarios, lo que dificultaría la construcción de viviendas si se quisieran adaptar a las rasantes de cada una de las calles.

En estas fotos también se puede ver la importancia del paisaje y de las vistas que desde las parcelas se tendrán, tanto de la sierra como de Madrid, sin olvidar la propia intervención en el sector con todos los espacios verdes. Se podría afirmar que el paisaje ha sido determinante a la hora de decidir la posición y volumetría de los edificios.

La evolución de las viviendas propuestas es paralela a la comprensión de la escala y a la relación entre los espacios generados y el paisaje, iniciando la propuesta con manzanas cerradas, posteriormente con bloques abiertos y por último con bloques semi-abiertos. La manzana cerrada con patios interiores se desestimó al limitar las vistas de las viviendas orientadas hacia el norte y el este. Al no cerrar la construcción se favorece la incorporación visual de los jardines privados al sistema de espacios verdes público.

La complejidad de la topografía se ponde de manifiesto en las secciones y la idea de plataforma ha sido útil para no depender de las 4 pendientes diferentes que rodean cada parcela, pudiendo desarrollar el programa en un solo plano horizontal, sin necesidad de subdividir los edificios para adaptarlos a las rasantes de las calles. Estas plataformas han servido también para que las viviendas en planta baja puedan tener una zona ajardinada, sin problemas de privacidad, pasando a tener la categoría de “ático”, con el consiguiente aumento del aprovechamiento inmobiliario y de la calidad de las viviendas.

La composición volumétrica, alternando dos y tres alturas (con o sin ático), lleva consigo la aparición de cubiertas y terrazas a diferentes niveles y por tanto aprovechables por viviendas que no necesariamente estarán a la cota de los áticos.

Para nosotros era una prioridad seguir manteniendo la identidad del sector, haciendo que los nuevos frentes de granito, originados tras las excavaciones, sean elementos visibles y conformadores de los espacios privados y públicos.

Una posible visión de conjunto con la diferenciación entre espacios verdes comunes y privados en cada parcela.

parcela 1.14

Desde un principio se pensó que esta parcela tuviera una baja densidad de viviendas, debido a lo abrupto de la topografía, preservando las vistas desde el viario (foto 01) y desde las viviendas situadas al este, de tal manera que lo importante no fuera la arquitectura, entendida como edificios construidos, sino el espacio entre ellas y el paisaje.

Durante los trabajos tuvimos que aumentar considerablemente la densidad de las viviendas para poder agotar la edificabilidad del sector, con dos edificios cuya volumetría era un poco singular y que eran la evolución de un proyecto de viviendas sociales construido en la calle Argentina de Ceuta.

Sin embargo, tras el cambio en la sección del viario principal, las dos parcelas se unificaron en una sola y la disminución de la superficie llevó consigo un ajuste en otras parcelas que permitieron reducir el número de viviendas a la mitad.

Manteniendo las mismas premisas iniciales, esto es, no crear una fachada continua junto al viario, se disponen 6 edificios con dimensiones y disposición para que las viviendas puedan tener doble ventilación y orientación (norte-sur). Así logramos que todas las viviendas tengan vistas y que puedan aprovechar el sol en invierno y protegerse de él en verano.

Hubiéramos preferido no tener que construir más en esa parcela, pero nuevamente, la necesidad de agotar la edificabilidad nos ha llevado a introducir 10 viviendas unifamiliares (pareadas), que podrán tener una planta o dos. Estas viviendas estarán junto al arroyo y posibilitarán salvaguardar el carácter natural del arroyo, en lugar de disponer edificios de tres plantas junto a él.

Al contrario de lo que los planos pudieran suponer, el hecho de tener el inicio del viario estructurante a una cota superior, será útil para que estas viviendas unifamiliares queden aisladas del ruido del tráfico, además, aunque queden a una cota inferior, seguirán disponiendo de vistas sobre el arroyo e incluso sobre Madrid tal y como se observa en esta fotografía a 360º.

parcela 2.01

Aunque su ubicación dé la impresión de que esta parcela está encajonada, sus viviendas van a poder disfrutar de una de las mejores vistas del sector, al estar sobre una pequeña colina en una de las cotas más elevadas del sector (+900 m). La singularidad de su topografía, así como la presencia del granito, han sido fundamentales para proponer que la intervención modifique el terreno lo menos posible, lo cual se traduce en una baja densidad de viviendas, distribuidas en tres bloques que se apoyarán sutilmente sobre el granito y sobre el garaje (a modo de plataforma), el cual que se ejecutará en superficie puesto que la proximidad de las viviendas unifamiliares ya existentes (menos de 100 m) impiden el uso de explosivos y toda modificación de la topografía se tendría que hacer con medios mecánicos, lo que encarecería enormemente la promoción.

Se ha decidido que en lugar de construir un edificio, sean al menos tres, garantizando una cierta permeabilidad visual con las viviendas colindantes. Con las dimensiones propuestas para los edificios, se podrán construir dos viviendas por plantas y cada una de las viviendas tendrá tres fachadas con orientaciones distintas, aumentando la calidad de las mismas.

parcela 2.04

Con el objetivo de conservar lo máximo posible las canteras de esta zona, los promotores accedieron a ubicar en ellas viviendas unifamiliares aisladas (parcelas 2.02 y 2.03). Es cierto que se podían haber destinado a espacios verdes, pero la existencia del arroyo y la necesidad de crear una red de espacios verdes, hacían inviable aumentar aún más las superficies destinas a parques y jardines (según el PGOU tendría que haber como mínimo 66 mil metros cuadrados y en el Plan Parcial hay 113 mil).

Las viviendas pueden organizarse en urbanizaciones compartiendo entrada y control e incluso podrían tener un aparcamiento comunitario (construido sobre el terreno existente y usando rellenos de material procedente de la zona 1 para colmatar los espacios entre aparcamientos y frentes de canteras); tendrían como patios las espacios existentes ya excavados y/o los nuevos generados para la construcción (además de los jardines comunitarios), haciendo que cada vivienda tenga su propia singularidad. A partir de las posibilidades de cada parcela, y de cada anteproyecto, se han dictado las normas urbanísticas para asegurar la singularidad de las futuras edificaciones, huyendo de proyectos estándares, puesto que el sector no es un lugar estándar. Así, solo se permitirá una altura por encima de la cota de los frentes de canteras por diversas razones.

En las fotografías a 360º se puede apreciar la diferencia de espacios según la posición a la que uno se encuentre. Desde el punto más alto (foto nº1) se divisa toda el sector e incluso las montañas cercanas, si embargo el espacio originado por la antigua cantera pasa completamente desapercibido.

Desde la parte inferior (foto nº2) el espacio está limitado casi en su totalidad por los frentes de granito, conformando un espacio escultórico singular y además privado, al no poder tener acceso visual desde las calles colindantes. Un correcto tratamiento de esta cantera en el proyecto de edificación, podrá acentuar dicho carácter singular: vivir en una cantera.

Por otra parte, una baja densidad de edificaciones y una sola altura (desde la cota superior de las canteras) permitirá que los espacios verdes privados (superiores) y los públicos, sean percibidos desde el viario como uno solo, incrementando la calidad de los espacios públicos y manteniendo las vistas actuales hacia las montañas en lugar de crear calles urbanas rodeadas y limitadas visualmente por edificios.

parcela 2.5

Las viviendas de la parcela 2.05 suponían un reto; cómo construir adosados sin generar la imagen típica de este tipo de viviendas. Uno de los condicionantes era crear un volumen homogéneo en lugar de multiples (uno por cada vivienda), pero dicho cometido se complica por lo accidentado de la topografía. Para compatibilizar la cota superior de la parcela (colindante con el viario rodado) con la inferior en su límite con el arroyo (lindero que se ha adaptado a las zonas inundables especificadas en el estudio hidrológico e hidráulico), no se podía tomar como cota cero de las viviendas la más elevada, por los problemas que generaría de accesibilidad a las zonas verdes privadas, y por la altura que alcanzaría la fachada de las viviendas hacia el arroyo. Para solventar estas dificultades se ha optado por hacer coincidir el nivel del viario rodado con las cubiertas de las viviendas, cubiertas que serán transitables y que constituirán el acceso peatonal a las mismas. El garaje de las viviendas será comunitario y se ejecutará sobre el terreno existente, sin necesidad de hacer grandes excavaciones, gracias a haber estudiado y considerado la cota de la calle respecto al terreno actual (el viario se ejecutará con rellenos a la altura de esa parcela).

Gracias a las generosas dimensiones de la parcela, las viviendas podrán albergar patios interiores que faciliten las conexiones entre niveles, sin tener que hacer uso de escaleras, aumentando las dimensiones de las viviendas pero sin superar la edificabilidad asignada.

Si bien se estudiaron las viviendas como si estuviesen completamente aisladas, al final se optó por hacerlas adosadas para poder optimizar recursos y agrupar los aparcamientos en un solo garaje. Se espera que el coste de ejecución sea aún menor al usual porque se propone una construcción mediante muros de hormigón ciclópeo, aprovechando el material surgido de las excavaciones y prescindiendo de armaduras o de estructuras a base de pilares y vigas de hormigón armado.

parcelas 3.02 y 3.03

Situadas en el punto más bajo de todo el sector y sin vistas, más allá del ámbito de actuación (foto nº1), había que pensar en otro tipo de viviendas para que fueran atractivas. Se ha aprovechado su ubicación junto al arroyo (esto es junto al paseo ajardinado) y el hecho de no tener viarios visibles a su alrededor (salvo el que da acceso a las parcelas), para que desde las futuras viviendas se tenga la sensación de vivir en un espacio verde. Además, obligando que haya al menos tres bloques, en lugar de uno, permitirá por un lado que cada una de las viviendas proyectadas tenga al menos tres fachadas y por otro que no supongan una barrera visual entre las parcelas que se encuentran a ambos lados del arroyo, potenciando el aspecto paisajístico de la actuación donde deben predominar los espacios verdes respecto a los espacios construidos.

Continuando con la estrategia general de utilizar plataformas a partir de las excavaciones y/o rellenos del terreno, para lograr espacios comunes a un mismo nivel, las viviendas de las “plantas bajas” tendrán su propio espacio ajardinado por encima de la cota del viario y de la cota del arroyo, evitando así problemas con las posibles inundaciones (pese a haber adaptado los linderos al dominio público hidráulico).

Para evitar tener que hacer excavaciones para los garajes, estos se han situado prácticamente al mismo nivel que el terreno natural y del viario de acceso (suprimiendo rampas y optimizando el espacio). Al tener pocos vecinos, los aparcamientos podrán tener otro tipo de tratamiento, con patios ajardinados y frentes abiertos hacia las zonas verdes privadas.

parcelas 3.4 a 3.11

Si nos atenemos al plano de ordenación y a las fotografías del lugar, se podría pensar que la topografía no es tan compleja como en las zonas 1 y 2, pero si en lugar de observar esta zona desde lejos la recorremos a pie, nos daremos cuenta de que las variaciones de altura son mucho más importantes de lo que parecen.

La complejidad de la topografía tampoco se asume con una simple visita, ni tan siquiera con un estudio pormenorizado del levantamiento topográfico, es necesario iniciar un proceso lento de reflexión a diferentes niveles (croquis, planos, fotografías, visitas…) para poder intervenir en él.

En todo momento los propietarios eran conscientes que el modelo de viviendas adosadas con espacios mínimos ajardinados, estaría agotado cuando las obras finalizaran, por lo que pedían promociones con espacios verdes colectivos que realmente pudieran tener la consideración de jardines. Esta amplitud de parcelas ha permitido mayor flexibilidad en la disposición de las viviendas que en la mayoría de los casos tendrán fachadas al norte y al sur para un mejor aprovechamiento del asoleamiento.

Las cotas de cada una de las plataformas se ha estudiado para que las viviendas puedan tener vistas, en algunos casos, por encima de las construcciones de las parcelas colindantes. También se han tenido en cuenta las fugas visuales que las calles en pendientes podrían producir hacia la zona dos del sector, así como la visión que se tendrá desde esta hacia el conjunto de viviendas.

Analizando las secciones transversales y longitudinales, se apreciará la irregularidad de un terreno con dobles pendientes (además variables), sobre todo si se pretende ordenar el espacio con una cierta racionalidad, de ahí que estas viviendas no se entienden sin las secciones longitudinales y transversales.

Nuevamente el uso de plataformas como herramientas para conseguir la urbanidad requerida, tanto de los espacios públicos como de los privados, nos permite una optimización de los viarios rodados, destinando el resto a zonas peatonales. Los accesos para coches y personas se unificarán en un punto (lo que facilitará su control), siendo los garajes comunitarios, si bien, cada vivienda podrá tener sus vehículos en la misma vertical y podrán cerrarse para conseguir aún más privacidad. El ingreso a la parcela se realizará directamente a las zonas ajardinadas comunes desde donde posteriormente se podrá acceder a cada vivienda. Las dimensiones de estos espacios comunes permite unas conexiones verticales (con alturas no mayores de 1,5 m) a través de rampas, evitando imágenes como las de las promociones recién ejecutadas en La Estación.

parcelas 3.14 a 3.20

Aunque en un principio el Sistema de Redes de 2006 había ubicado en estas parcelas las viviendas unifamiliares, nosotros decidimos cambiarlas por colectivas, pero bajo una serie de criterios.

Hasta que no se redacte el nuevo PGOU, los terrenos comprendidos entre la vía pecuaria y las vías del tren, seguirán teniendo un uso rural, por lo que las nuevas viviendas de nuestro sector configurarán la fachada que la ciudad dé hacia el campo. Por esta razón las viviendas no podían tener el mismo tratamiento que si estuvieran en el interior del casco urbano. ¿Cuánto tiempo puede tardar en ejecutarse la extensión de Colmenar Viejo por el oeste? Teniendo en cuenta que también puede crecer hacia el sur para unirse con Tres Cantos (que sería lo más lógico), estaríamos hablando como mínimo de 20 o 30 años. En cualquier caso, la vía pecuaria siempre va a existir, así que independientemente de cómo evolucione urbanísticamente la ciudad, creemos que el tratamiento de “fachada rural” es el más adecuado.

Ahora bien, si se colocan viviendas colectivas en el borde oeste del sector, es necesario que los bloques se sitúen perpendicularmente a la vía pecuaria, separándolos suficientemente como para que la proporción entre espacio ajardinado y espacio construido sea mayor, algo que no ocurre en las promociones de La Estación (al sur de nuestro sector). El aumento de densidad de viviendas en esta parte del sector nos ha permitido aumentar los espacios comunes privados en otras parcelas con mayor complejidad topográfica y con mayor presencia de frentes de cantera a conservar.

Nos encontramos posiblemente en la zona con una orografía más regular, con una sola pendiente (dirección norte-sur), sin apenas modificaciones por las excavaciones.

Estas viviendas se enfrentaban a una paradoja; si la distribución y organización de los espacios libres públicos debían responder a una transición desde la ciudad al campo, en el último tramo (antes de llegar a la vía pecuaria), los viandantes se iban a encontrar con una alta densidad edificatoria. Sin embargo, el impacto se podía atenuar si se optimizaban los viarios para disminuir la presencia del coche, tanto visualmente como acústicamente.

Desde el inicio de los trabajos se decidió suprimir el viario entre las viviendas y la vía pecuaria, así como los viales secundarios perpendiculares al viario estructurante, gracias a que se accedería directamente desde el mismo a las parcelas, de esta manera, los edificios quedaban situados en un plano, coincidente con el terreno actual, delimitados por la vía pecuaria y el paseo peatonal paralelo al viario estructurante. Habíamos conseguido incorporar las viviendas a un espacio (hoy en día) rural, sin presencia de coches.

Quedaba por resolver la relación de las viviendas con el viario principal, dado que se encontraban en niveles separados entre 6 y 8 metros. Decidimos ser coherente con la propuesta de urbanización en el sentido de utilizar las excavaciones pero con técnicas mineras, siendo conscientes que los precios utilizando explosivos es de 3,89 €/m³ y de 56,61 €/m³ si se emplean medios mecánicos. Ante esta diferencia, estaba claro que si teníamos que excavar, sería más rentable hacerlo a gran escala, de ahí la idea de no limitarnos exclusivamente al aparcamiento e incorporar los espacios comunes a la partida de movimientos de tierra. 

Además de los condicionantes de diseño y económicos, quedaba por resolver la compatibilidad con la normativa general urbanística del PGOU, el cual no hace referencia alguna a la posibilidad de construir garajes, sótanos o zonas comunes a una altura 6 metros más baja que la cota 0 del edificio. Ante la incertidumbre, le hicimos la consulta a los técnicos municipales y estos nos contestaron que no había ninguna referencia porque a nadie se le ocurriría excavar hasta la cota -6 metros para construir el garaje, en realidad el PGOU permite elevar la altura de la planta baja, respecto la rasante de la calle, hasta 120 cm para evitar los costes excesivos de las excavaciones en granito. Para nosotros el granito no era el problema, al contrario, cuanto mayor fueran las modificaciones en el terreno, menos coste tendría posteriormente la urbanización, al poder utilizar nuestro propio material para los rellenos de las parcelas y de la mayoría de viarios.

Llegados a este punto, teníamos que resolver la relación entre viario estructurante, garajes, zonas comunes, viviendas y zonas peatonales públicas.

La dilación en los tiempos de redacción del Plan Parcial nos ha permitido analizar y comparar las escalas de los espacios (públicos y privados) y de los edificios propuestos, con otros ya construidos y que han sido determinantes a la hora de convencer a los propietarios de que las viviendas no solo eran rentables económicamente sino que tenían un valor que las distinguía de otras promociones que se llevan a cabo en la ciudad.

En la calle Hitzigallee de Berlín, encontramos un conjunto de viviendas que se asemejan en dimensiones a nuestras viviendas junto a la vía pecuaria, con unas medidas de 44 x 11 x 13 m y una separación de 16 m. En nuestro caso tendremos 50 x 14 x 13 m y entre los bloques tendremos 29 m, es decir, los jardines entre los edificios tendrán el doble de anchura.

A algunos propietarios les resultaba extraño que las zonas comunes pudieran estar a una cota bastante inferior respecto a los paseos peatonales. Espacios similares se encuentran en el parque de la Villete en París y más concretamente en el jardín de bambú, que se encuentra 8 metros por debajo de la cota del parque y que consigue aislar completamente al visitante, además de ser el lugar más fresco de todo el parque en verano.

El otro aspecto que se discutió, fue la relación entre las zonas comunes y las viviendas. Es usual encontrarnos edificios en los que la planta baja es diáfana y en la que solo se ven los núcleos de comunicación y los pilares, pero en la mayoría de casos la altura libre no supera los 3 metros, generando espacios poco agradables. Pero si en lugar de pilares tuviéramos solo dos núcleos de comunicaciones, edificios con una anchura máxima de 14 metros y una altura libre hasta el jardín de 6 metros, esos soportales no tendrían tal caracterización y quedarían incluidos dentro del jardín comunitario que ocuparía toda la parcela (a excepción de la superficie del garaje). Nuevamente podemos encontrar situaciones parecidas que fueron útiles para comprobar la idoneidad de la propuesta. El museo de Quai Branly en París (de Jean Nouvel) es un proyecto donde el edificio es secundario, lo importante es el jardín que ocupa todo el ancho de la parcela, protegiéndolo del ruido mediante una pantalla acústica (que sirve de panel anunciador de las actividades) y que pasa por debajo del edificio. En definitiva, el arquitecto creó un jardín que contiene un museo, como en nuestro caso, que tendremos jardines con viviendas dentro, en lugar de viviendas con jardines.

Con todos estos condicionantes; conformación de la fachada de la ciudad hacia el campo; orientación y disposición de los edificios para una una optimización energética; separación de los recorridos peatonales y rodados; excavaciones mineras frente a excavaciones de urbanización; relación entre jardines y viviendas… había que materializar una propuesta arquitectónica que mostrara su viabilidad.

En los planos se confirma la unificación de los accesos en un solo punto, la supresión de rampas al encontrarse el garaje en el mismo nivel que el viario (estructurante) de acceso, la posibilidad de incluir diferentes pistas deportivas e incluso piscina cubierta sobre los aparcamientos, establecimiento de diversos niveles en los espacios comunes con tratamientos en función de la necesidad de exponerse o protegerse del sol (según la estación del año), accesos peatonales (privados) directos a los paseos públicos…

Pensamos que este tipo de viviendas se pueden considerar más asociadas a la vía pecuaria y a la zona rural, que a la propia ciudad, que fue uno de los retos que nos propusimos, que se pudiera tener la sensación de vivir en el campo.